Własność spółdzielcza a wyodrębnienie lokalu

Nieruchomość jako inwestycja - musi być co najmniej bezpieczną lokatą kapitału, dawać rękojmię na lata, oraz powinna gwarantować zwrot na inwestycji na poziomie przewyższającym podstawową średnią stopę procentową prognozowaną na okres inwestycji. Jak to mówią profesjonaliści – inwestycja w nieruchomość ma sens o ile nieruchomość stoi na skale – i jest to przenośnia zarówno co do planu geodezyjnego, podkładu geologicznego, jak i sposobu finansowania nieruchomości.

W niniejszym artykule analizujemy różnicę pomiędzy własnością spółdzielczą oraz wyodrębnieniem lokalu ze spółdzielni mieszkaniowej.

Czy warto wyodrębnić lokal spółdzielczy?

UDZIAŁ W ZYSKACH I STRATACH SPÓŁDZIELNI
Ustawa o spółdzielczości stwierdza wprost, że członkowie spółdzielni mieszkaniowej odpowiadają zarówno za zyski, jak i długi spółdzielni mieszkaniowej do wysokości udziałów. W przypadku pożytków wszyscy mają do nich prawo – zarówno członkowie spółdzielni, jak i właściciele lokali wyodrębnionych – także ustawa nie ogranicza praw wyodrębniających się podmiotów.

Oznacza to, że w przypadku lokalu, który nie jest wyodrębniony i gdy z jakiegoś powodu spółdzielnia mieszkaniowa zanotuje wynik ujemny na swej działalności (złe zarządzanie, przeszacowanie kredytowe, nieudana inwestycja), członkowie muszą taki dług solidarnie spłacić na wniosek wierzyciela lub spłacać latami, gdy ten zgodzi się na jego rozłożenie. Wierzycielem może być zarówno gmina, właściciel gruntu lub roszczący do majątku spółdzielni na podstawie prawa spadkowego, a także na podstawie uregulowań systemowych np. tzw. Ustawy Bieruta, która aktualnie spowodowała wysyp roszczeń. Roszczenia dotyczą nawet bloków mieszkalnych i działek gruntowych. Nierzadko nieruchomości te zamieszkiwane są przez setki rodzin, posiadających na dodatek ważne wpisy w księgach wieczystych.

PODMIOTOWOŚĆ W ROSZCZENIACH
Jeżeli mamy własność odrębną stajemy się stroną w procesie roszczeniowym i to jest z pewnością jeden z mocnych argumentów za wyodrębnieniem lokalu. Jeśli wpisu w KW nie mamy, stroną reprezentującą nas jest Spółdzielnia mieszkaniowa umocowana prawnie do reprezentowania mieszkańców, jako zarządca majątku spółdzielczego. Zadłużenie spółdzielni mieszkaniowej może powodować w konsekwencji wpisanie długu do hipoteki nieruchomości na żądanie roszczącego i a nasz głos, jako członków spółdzielni ogranicza się do udziału w głosowaniu nad uchwałami i absolutorium na Walnym Zebraniu Członków Spółdzielni – zazwyczaj raz do roku.

SPRAWOZDANIA FINANSOWE
Na rynku mieszkaniowym istnieją spółdzielnie, które mogą notować ujemny wynik finansowy i jednocześnie amortyzują dług majątkiem z pożytków. Jest to sytuacja dopuszczalna, choć oczywiście warto pomyśleć o sposobie finansowania gwarantującym wyjście na plus w ogólnym bilansie. W przypadku wspólnot trudno wyobrazić sobie sytuację, że właściciele widząc wynik ujemny w sprawozdaniu nie zmienią zarządcy.

KREDYTY
Banki kredytujące zakup nieruchomości z reguły zgadzają się na kredytowanie spółdzielczego własnościowego mieszkania, choć wymagają zgody Spółdzielni na założenie Księgi Wieczystej i wpisania hipoteki, a nawet hipoteki kaucyjnej. W przypadku własności odrębnej banki chętniej kredytują zakup takiej nieruchomości. Mniej jest również formalności przy procesie przyznawania kredytu.

WPŁYW NA POLITYKĘ WYDATKOWĄ
Z punktu widzenia prawa, własność odrębna daje większy wpływ na decydowanie o polityce wydatkowej na nieruchomości wspólnej. W przypadku własności spółdzielczej to spółdzielnia za nas zarządza majątkiem i za nas podejmuje decyzje o remontach, a także inwestycjach. W przypadku własności odrębnej, administrator, zarządca nieruchomości lub spółdzielnia, której powierzamy zarząd musi posiadać naszą zgodę na każdą inwestycję (na remont nie musi).

CZYNSZE
Każdy z nas obawia się, że w przypadku własności odrębnej wzrosną nam czynsze za lokal. Faktycznie jednak wszyscy mieszkańcy budynku ponoszą koszt remontów i utrzymania budynku solidarnie. I wzrost czynszu dla lokali wyodrębnionych byłby nieuzasadniony prawnie. Gdyby spółdzielnia chciała nas obciążyć kosztami remontu przekraczającymi fundusz remontowy ryzykuje, że oddamy nasz udział w nieruchomości w zarząd aministratorowi lub zarządcy oraz nie zgodzimy się na inwestycję, która wyda się przesadzona kosztowo. Zakładamy, ze właściciel wybierze najtańszego i najbardziej efektywnego zarządcę majątku. Administrator lub zarządca staje się naturalnym konkurentem dla spółdzielni i może wykazać lepsze jakościowo zarządzanie powierzonym majątkiem.

ILU ZARZĄDCÓW
Ustawa o Wspólnotach mieszkaniowych daje możliwość współistnienia kilku wspólnot  na terenie tego samego budynku i sprawia, że zarządzanie staje się bardziej efektywne, gdyż mieszkańcy muszą być informowani o kosztach w sposób pisemny – zazwyczaj jest to list polecony z rachunkiem finansowym za dany rok. W spółdzielni jej członkowie mają prawo do wglądu w dokumentację finansową, choć rzadko z tego korzystają. Należy przyjąć, że rozwiązanie prawne związane z wyodrębnieniem lokali idzie w kierunku zwiększenia konkurencji na rynku zarządzania nieruchomościami.

PRZEKSZTAŁCENIE I KOSZTY
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwia przekształcenie całej spółdzielni we wspólnotę mieszkańców posiadających wyodrębnione własności do lokali. Spółdzielnia ma sześć miesięcy na przekształcenie statusu mieszkania własnościowego w prawo odrębnej własności od dnia złożenia pisemnego wniosku przez uprawnionego. O ile  stan prawny gruntu pod budynkiem jest uregulowany lub jeżeli spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu. Koszty sądowe oraz wynagrodzenie notariusza obciążają wnioskującego.

EFEKTYWNOŚĆ ZARZĄDZANIA I KONKURENCYJNOŚĆ
Wyodrębnienie wspólnoty ze spółdzielni mieszkaniowej prowadzi do obniżenia kosztów zarządzania nieruchomością wspólną i daje możliwość ogłoszenia przetargu na usługi zarządzania i administrowania budynkiem lub samodzielnego wykonywania takich czynności przez zarząd wspólnoty.

zgodnie art. 24 Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych „większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.”

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, art. 18 ust. 1  „właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.”

PODSTAWA OSOBOWOŚCI PRAWNEJ WSPÓLNOTY
Wspólnota mieszkaniowa posiada osobowość prawną i jest płatnikiem podatku CIT od osób prawnych od uzyskanych dochodów np. odsetek od lokat bankowych. Atutem wspólnoty jest udział we wpływach z dzierżawy nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że jeśli spółdzielnia mieszkaniowa dzierżawi lub wynajmuje lokale, lokale komercyjne, pomieszczenia, z których ma wpływy tzw. pożytki - wpólnota również ma udział we wpływach i może nimi współzarządzać i wykorzystywać dochody na rzecz członków swojej wspólnoty.

Wspólnoty dzielimy na małe (w budynkach do 7 lokali łącznie)  i duże (w nieruchomościach ponad 7 lokali łącznie).

Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 18.11.2009 r., jeżeli w nieruchomości istnieje choćby 1 lokal wyodrębniony, jego właściciel musi się zgodzić na każdą inwestycję. Inaczej zarząd spółdzielni nie może jej wykonać bez jego zgody a jedynie przeprowadzać remonty w ramach funduszu remontowego. Tworzy to naturalne pole do racjonalizacji gospodarką spółdzielni i zwiększenia efektywności zarządzania na rzecz mieszkańców budynku oraz uniemożliwia windowanie czynszów w sposób nieuzasadniony.

INWESTYCJE I REMONTY ORAZ OBOWIĄZEK INFORMACYJNY
W przypadku, gdy wszyscy członkowie spółdzielni wyodrębnią swoje lokale, prawo nakłada ustawowy obowiązek akceptacji inwestycji przez wszystkich właścicieli. Stąd wspólnota mieszkańców, za każdym razem, gdy wykonywana jest inwestycja musi o niej informować właścicieli.

Art 26 pkt. 2. ”Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.”

Powyższy zapis często wykorzystywany jest przez spółdzielnie do podwyższania czynszów po ustanowieniu odrębnej własności. Oczywiście jest to nieuzasadnione, bowiem ustawa zakłada racjonalną gospodarkę nieruchomością i nie ma prawnej podstawy, by właściciele lokali wyodrębnionych płacili więcej niż członkowie spółdzielni, co wynika z rachunku finansowego. Inaczej wręcz, właściciel de facto zykują udział w dochodach, któy może być większy od udziału członków spółdzielni, o ile zarządca wspólnoty działa efektywniej niż zarząd spółdzielni.

Jeżeli spółdzielnia zarządzająca w imieniu wspólnoty lub wspólnota mieszkańców podejmuje decyzje o inwestycji – czy w instalację gazową, czy w ocieplanie budynku i nie jest to remont, muszą na taką inwestycję wyrazić zgodę wszyscy członkowie wspólnoty. Każdy członek wspólnoty ma bowiem prawo do odmowy finansowania inwestycji, na którą nie wyraził zgody. W przypadku, gdy taką decyzję podejmie uchwałą wspólnota, a któryś z jej członków nie wyraża na nią zgody interpretacja prawna nie pozwala na założenie, że może nie uczestniczyć w kosztach inwestycji wspólnej.

WIĘKSZA EFEKTYWNOŚĆ WSPÓLNOT PRZY UDZIALE WŁAŚCICIELI W PRACACH ZARZĄDCY
Odpowiadając na pytanie zawarte w tytule, korzystniejszym rozwiązaniem jest wyodrębnienie lokalu, bowiem dzięki temu mamy pewność, że nasz lokal nie zostanie obciążony zadłużeniem na budynku bez naszej zgody. Pewną niedogodność w tym przypadku stanowi konieczność aktywnego uczestnictwa w spotkaniach wspólnoty i analiza jej decyzji, jak i sprawozdań finansowych. Racjonalna gospodarka nieruchomością i zarząd mający poparcie właścicieli gwarantują mieszkańcom rozsądne czynsze i utrzymanie majątku budynkowego na wysokim poziomie.

Aby być obiektywnym – oddanie w zarząd lokalu spółdzielni mieszkaniowej, nawet nie wyodrębnionej może być opłacalne w jednym przypadku – w sytuacji, gdy jej zarząd osiąga ponadprzeciętne wyniki finansowe, a także świetnie reinwestuje pożytki z majątku wspólnego. W tym przypadku właścicielowi lokalu odrębnego należą się udziały z majątku wspólnego, ale jeśli jest członkiem wspólnoty i nie jest członkiem spółdzielni – raczej nie korzysta z majątku reinwestowanego przez spółdzielnię – piszę „raczej”, bowiem jej statut może stanowić inaczej.

Aktualnie w Sejmie trwają prace nad projektami nowych regulacji prawnych na temat spółdzielni mieszkaniowych. Projekt Platformy Obywatelskiej zakłada utworzenie wspólnoty mieszkaniowej w budynku spółdzielni, w którym choć jeden lokal jest wyodrębniony.

Źródło danych:
Ustawa o Spółdzielniach Mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 roku
Ustawa o Własności Lokali z 24 czerwca 1994r.
O projektach nowych regulacji prawnych artykuł w Rzeczpospolitej:
http://prawo.rp.pl/artykul/757966,953638-Wspolnoty-mieszkaniowe-zastapia-spoldzielnie–mieszkanie-do-wykupu-bez-aktu-notarialnego.html?p=1

 

Opublikowane przez w 21 listopada 2012. Umieszczone pod Nieruchomości. Możesz śledzić wszystkie odpowiedzi do tego wpisu poprzez RSS 2.0. Możez zostawić odpowiedź lub trackback do tego wpisu

Musisz być zalogowany by komentować Zaloguj